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divendres, 25 de març de 2016

¿ DEBO CAMBIAR DE HIPOTECA? ¿ CUANTO CUESTA?

La bajada de los diferenciales de las hipotecas y del Euríbor lleva a plantearse a muchos ciudadanos si es un buen momento para cambiar las condiciones de su hipoteca con su banco o traspasarla a otro que les dé más ventajas. Antes de tomar una decisión los expertos aconsejan hacer números porque estos cambios pueden salir caros, rondan los 2.000 euros.
Si usted ha suscrito una hipoteca en plena crisis cuando los diferenciales eran muy altos, le queda más de la mitad de su préstamo por amortizar, desea pasar de un interés a tipo fijo a otro variable o viceversa, o pasar del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) al Euríbor es el momento de modificar las condiciones de su hipoteca (novación) o de cambiar la hipoteca de banco (subrogación). Pero este cambio no es gratis, puede costar muy caro y hay que hacer números para ver si compensa hacerlo. Para una hipoteca con un capital pendiente de pago de 100.000 euros y un plazo de pago de 15 años novar supone un coste de 2.280 euros, y subrogar, 1.360 euros
«Novar o subrogar sale a cuenta si el tipo de interés es alto y se puede rebajar con estos cambios. También si las condiciones financieras del cliente han variado desde que contrató la hipoteca», afirma Mónica Ruiz, analista de Bankimia
Modificar las condiciones de una hipoteca con el banco, como el plazo de amortización del préstamo, el tipo de interés, el índice de referencia o el importe de la hipoteca no es barato, ya que la novación tiene dos tipos de gastos: una comisión, que puede cobrarse o no, dependiendo de lo que figure en el contrato de la hipoteca, y los de hacer la nueva escritura, que ascienden a unos 280 euros para una hipoteca pendiente de pago de 100.000 euros. 
Si existe la comisión por novación, el banco puede cobrar lo que quiera, salvo que se trate de una ampliación del plazo. En este caso, la comisión está limitada por ley al 0,1 por ciento y para el resto de cuestiones es libre. Atendiendo a lo que dice el folleto de tarifas de las cinco grandes entidades españolas: Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Bankia, esta comisión sería, de media, del 2 por ciento, con un mínimo de 425,2 euros. Por tanto, los gastos para una deuda hipotecaria pendiente de 100.000 euros serían de 2.000 euros.
«Más allá de los gastos vinculados a la operación, hay que tener en cuenta que realizar cambios que implican una novación pueden suponer un alivio momentáneo para el cliente, pero también disparar el coste de su hipoteca. Si un consumidor alarga el plazo de su préstamo 10 años, los intereses a abonar aumentarían entre un 40 y un 57 por ciento», asegura Estefanía González, personal finance content manager de Kelisto.es.
El cambio que supone hacer una novación «no es baladí», asegura Mónica Ruiz, ya que con los diferenciales hipotecarios en una escalada bajista, muchos clientes buscan cambiar su préstamo hipotecario por otro que le ofrezca un tipo de interés más bajo. Pero «fijarse solo en el diferencial es insuficiente». Por lo general, los bancos ofrecen diferenciales inferiores a cambio de que el cliente se vincule a la entidad contratando productos como seguros de vida, hogar o de protección de pagos y domiciliaciones de ingresos o recibos. «Siempre se recomienda hacer números porque puede que el coste de estos productos no compense la rebaja del interés del préstamo hipotecario», señala Ruiz.
CAMBIO DE TIPOS
Con el Euríbor a doce meses en negativo muchos hipotecados se plantean si es un buen momento para cambiar su hipoteca a tipo de interés variable a otra a tipo fijo. Los expertos coinciden en señalar que a corto plazo el Euribor se mantendrá estable en los valores actuales, con ligeros repuntes, por ello, para Mónica Ruiz la decisión menos arriesgada a futuro sería optar por el cambio a tipo fijo. «Con esta opción no hay sustos y se sabe con seguridad la cuota del préstamo». 
No todos los expertos comparten esta opinión. Para Julián García, experto en hipotecas deHelpMyCashsolo sería interesante pasar una hipoteca de tipo variable a fijo si el hipotecado tiene un diferencial muy alto. «Las hipotecas a tipo fijo que se firmaron hace unos años tienen un interés, como mínimo, del 5 o el 6 por ciento. A estos hipotecados sí les interesa pasar a un Euríbor + 1 o + 1,5, pero si tienen una hipoteca variable de Euríbor + 1,5 o + 0,5, como se firmaban antes de la crisis, no tiene interés pasarse a un tipo fijo». 
Los gastos que conllevan pasar de un tipo de interés a otro sobre una hipoteca de 200.000 euros a 20 años y con un capital pendiente de amortizar de 80.000 euros serían: una comisión por novación de 80 euros, gastos de notario de 1.000 euros y de gestoría de unos 200 euros, que supondría un total de 1.280 euros.
SUBROGACIÓN
Los expertos recomiendan que aquellos consumidores que quieran cambiar las condiciones de su hipoteca primero deberían negociar con su banco para hacer una novación. Si el banco se niega, el hipotecado debe buscar otro banco que le ofrezca lo que busca. «Nuestro banco puede igualar la oferta y si lo hace estamos obligados a quedarnos con él», dice Julián García. Si no lo hace, podemos cambiar de banco con el objetivo de mejorar las condiciones del contrato hipotecario, ya sea para obtener un interés más bajo, unas cuotas menores o un precio de la hipoteca total inferior. Otra opción para cambiar de banco es quitar el suelo de las hipotecas, porque aunque la subrogación pueda rondar los 1.400 euros, a la larga será un ahorro. 
Antes de subrogar hay que comparar bien la oferta de préstamos para obtener una visión global de lo que ofrece el mercado. Hay que tener en cuenta que los gastos asociados a una subrogación son inferiores a los de formalizar una nueva hipoteca, ya que está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aun así, habrá una comisión por subrogación, como máximo del 2,5 por ciento, y una compensación por riesgo del tipo de interés, que se paga si con la subrogación el banco pierde dinero. Lo más habitual es que se pacte un importe fijo que se aplica sobre el capital pendiente. Este porcentaje suele ser el 2,50 por ciento.
Para Estefanía González es importante que el consumidor haga una simulación para conocer la TAE que tendría que pagar si se queda en su banco y la que tendría que abonar si se va a otro. «Solo así se podrá hacer una estimación para conocer si de verdad la operación merece la pena».
Julián García recomienda que hay que leer muy bien la letra pequeña y «tanto en una novación como en una subrogación hay que vigilar que el banco no nos obligue a contratar productos que encarezcan la hipoteca».

http://www.finanzas.com/noticias/economia/20160323/momento-cambiar-hipoteca-cuanto-3369694.html

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